comment investir dans l'immobilier et pourquoi ?

IMMOBILIER > LOI GIRARDIN
> Introduction
La loi Girardin est le dispositif défiscalisant le plus efficace car il permet une réduction directe du montant de l'impôt à payer à la différence d’une simple diminution des revenus qui est proposée plus largement. La loi GIRARDIN en vigueur depuis juillet 2003 est le résultat des améliorations portées depuis 1986 par les différents gouvernements qui se sont succédés.

Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent défiscaliser entre 25% et 50% du montant de l'acquisition d'un bien immobilier neuf. En plus de la réduction du montant de l’impôt sur le revenu, de nombreuses déductions viennent en diminution du revenu imposable.


> Le principe
Vous investissez dans l'acquisition d'un bien immobilier neuf situé dans les DOM-TOM ; le bien devra être loué nu pendant 6 ans à un locataire qui le destine à sa résidence principale.

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu de 50% maximum du montant de l'investissement (frais d'acquisition inclus); cette réduction d'impôt étant répartie à hauteur de 10% maximum par an pendant 5 ans.

> Le principe de la loi Girardin Outre-Mer
Cette loi concerne les investissements dans des logements à situés dans les DOM TOM.

Deux types de loi existent : la loi Girardin dite RL, permet d'acquérir des logements à usage d'habitation locative, la loi Girardin RP concerne les logements à usage d'habitation principale.

Concernant la loi Girardin RL, les contribuables et propriétaires de biens s’engagent à louer leur bien soit en secteur locatif libre, c'est à dire que le logement doit être neuf et loué nu pour une durée minimale de cinq ans à un locataire qui y fixe sa résidence principale. Dans ce cas les loyers par m² et les ressources du locataire ne sont pas plafonnés.

Ou alors, la location se fait en secteur locatif intermédiaire, dans ce cas le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas dépasser 126 € et les ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition ne doivent pas excéder 22 330 € (personne seule) ou 44 660 € (couple), sommes majorées de 2 584 € par personne à charge et de 3 452 € par enfant à compter du troisième.


> Les avantages de la loi Girardin
Le montant de l'investissement n'est pas plafonné. L'investissement doit être réalisé avant le 31 décembre pour agir sur la fiscalité des revenus de l'année en cours.

LA REDUCTION D'IMPOT SUR LE REVENU POUR LES PARTICULIERS QUI INVESTISSENT OUTRE MER : DE 25 % A 50% DU MONTANT DE L'ACQUISITION
La Loi Girardin est applicable à toutes les constructions neuves en Martinique et en Guadeloupe

A - Investissements direct par acquisition d'un bien neuf en Martinique ou Guadeloupe : le gouvernement propose une réduction directe du montant de l'impôt sur le revenu avec les taux les plus élevés.
Trois possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer, l'acheteur loue le bien sans plafonds, l'acheteur habite le logement.

1 - Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite " plafonnée "
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : une limitation quant aux revenus du locataire, une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le " locatif intermédiaire ". (En louant le bien en " locatif intermédiaire " le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 2024 € TTC / m² de surface défiscalisable, autrement dit :
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la " surface défiscalisable "
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte

2 - Le taux de défiscalisation est de 40% :
La défiscalisation bénéficie d'un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.
La réduction d'impôt est de 40% du prix de la " surface défiscalisable "


B) Les intérêts d'emprunt
Les intérêts d'emprunt sont déductible des revenus fonciers, tout comme les frais d'emprunt : frais de constitution de dossier, frais d'inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d'assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt.
Remarque : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l'ancien qui intéresse de nombreuses personnes qui n'ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens actuels se fait au moins sur la base des prix d'acquisition.

La réduction du chèque d'impôt est fonction du type d'investissement. En secteur libre la réduction est de 8% par an du montant de l'investissement pendant 5 ans, soit 40% de ce montant.

En secteur intermédiaire elle est de 10% par an du montant de l'investissement pendant 5 ans, soit 50% de ce même montant.

Dans les deux cas le plafond de la réduction est de 1 800€ par m². L'abattement sur les loyers est de 14%.

Les logements utilisant l'énergie solaire bénéficient d'une réduction d'impôt supplémentaire de 4%. Ceci car le développement des énergies renouvelables permettra aux DOM TOM de répondre à deux défis : l'autonomie énergétique et le développement durable.

C) Déduction de la taxe foncière
Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l'acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l'acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe. Ne sont pas déductibles les taxes d'urbanisme, la TVA, les droits d'enregistrement.

Les logements situés dans une zone d'urbanisation sensible bénéficient d'une réduction d'impôt supplémentaire de 10%.

Enfin, la réduction d'impôt est de 25% répartie sur 10 ans si le propriétaire prend l'engagement d'occuper lui-même son logement à titre de résidence principale pendant 5 ans minimum.

Les revenus ou les déficits sont déclarés sur la déclaration annexe 2044 destiné à la déclaration des revenus fonciers. Toutefois si l'opération génère des déficits, ceux-ci ne pourront pas être imputés sur le revenu imposable global pendant la période de réduction mais éventuellement impacter d'autres revenus fonciers existants sur d'autres biens.

La loi Girardin vous permet également de protéger efficacement votre famille. En effet, la souscription d'une assurance décès-invalidité à 100 % autorise la famille à conserver le bien sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur ou de l'un des coemprunteurs. Attention, ceci n'est pas hors droits de succession

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IMMOBILIER > LOI DE ROBIEN
> Une forte demande de logements locatifs
La France manque de logements, et ce depuis très longtemps. Le déficit est estimé à 600 000 logements, selon le 9ème rapport de la fondation Abbé Pierre.

Les locataires ont de plus en plus de mal à trouver des logements, surtout dans les grandes villes. La demande est plus forte que l'offre. C'est pourquoi les gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs fiscaux, afin d'inciter les ménages à investir leur épargne dans l'immobilier locatif (Méhaignerie, Périssol, Besson, et maintenant loi Robien).

Bien que de nombreux locataires aspirent à devenir propriétaires, ils ne le peuvent pas pour diverses raisons (mobilité professionnelle, revenus insuffisants, etc.). Ainsi, les économistes estiment que le pourcentage de ménages propriétaires qui est aujourd'hui de 57% ne dépassera jamais les 60%.

Le législateur a mis en place des dispositifs fiscaux afin d'inciter les particuliers à investir dans l'immobilier à but locatif, ceci pour palier au déficit de logements en France.

Ainsi la forte demande de logements locatifs et le rendement élevé de l'immobilier font de la loi de Robien un placement rentable et sécurisé.


> Un investissement rentable et sécurisé
Le rendement de l'immobilier est supérieur au rendement de la majorité des produits financiers (assurances vie, PEA, etc).
L'immobilier est aujourd'hui :

beaucoup moins exposé que la bourse aux aléas de la conjoncture. En effet, la demande de logements restera très forte, et ce quel que soit l'état de l'économie. D'autre part, les loyers augmentent de façon significative d'une année sur l'autre ; un outil indispensable de diversification de son patrimoine. Les experts estiment qu'il doit représenter au minimum un tiers du patrimoine d'un ménage ; le seul placement qui puisse être entièrement financé par l'emprunt. De plus, les taux de crédit sont très bas en ce moment.

Investir dans l'immobilier en loi Robien permet aussi de protéger sa famille. En effet, l'assurance décès-invalidité qui accompagne le prêt permet à la famille de conserver le bien sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur ou de l'un des coemprunteurs.

Enfin, l'investissement loi Robien peut être sécurisé en souscrivant des assurances " loyers impayés ", " revente ", " dégradations ", " carence locative ", etc. qui représentent 2 à 3% des loyers.


> Une diminution des revenus imposables
La loi DE ROBIEN permet une diminution du montant des revenus imposables. Il s'applique aux personnes physiques ou à une société non imposées à l'impôt sur les sociétés. Pour un logement neuf, la défiscalisation consiste en un " amortissement " c'est-à-dire une somme qui diminuera les revenus fonciers tout d'abord puis le revenu global.

Le mécanisme de la loi de Robien consiste à acquérir un bien immobilier neuf, destiné à la location et financé par un crédit avec ou sans apport personnel. L'investisseur s'engage à louer ce bien pendant 9 ans au moins, à titre de résidence principale non meublée.
> Un outil idéal pour préparer sa retraite et sa succession
Dans le contexte actuel d'incertitude par rapport aux retraites, l'immobilier locatif en loi Robien permet d'agir concrètement pour préparer sa retraite. En effet, le logement loué constituera un complément de revenu appréciable au moment de la retraite. Il pourra être également revendu ou pourra encore servir de logement aux retraités si l'investissement a été effectué dans la région où ils souhaitent se retirer.

Choisir l'immobilier locatif en loi Robien peut aussi permettre de préparer sa succession en utilisant des dispositions comme la donation de nue propriété, la constitution de sociétés civiles immobilières, etc.


> Les conditions à respecter
Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, vous devez respecter les conditions suivantes :

l’investissement de Robien doit être effectué à titre onéreux ; le logement doit être loué non meublé ; le logement doit être exclusivement destinés à l’habitation principale du locataire ; le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur ; le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur ; la période de vacance entre deux locataires ne doit pas excéder 12 mois. Le propriétaire devra justifier qu’il a utilisé tous les moyens nécessaires pour trouver un nouveau locataire (petites annonces, agences immobilières, etc) ; le propriétaire du logement ne doit pas avoir demandé auparavant pour ce même logement le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement Besson ; le locataire doit être une personne physique (ou un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son personnel) ; la location est autorisée pour les ascendants ou descendants détachés du foyer fiscal du contribuable bailleur.


> Documents à fournir
Le contribuable qui souhaite bénéficier du dispositif est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si celle-ci est postérieure un engagement écrit établi sur un imprimé fourni par l'administration fiscale comportant :

l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyers ; le montant du loyer mensuel, charges non comprises tel qu'il résulte du bail ; l'engagement écrit de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par le décret ; les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement accompagné des justificatifs (copie de l'acte authentique, factures d'honoraires …)

Chaque année le contribuable joint à sa déclaration des revenus un état établi conformément à un modèle fixé par l'administration et faisant apparaître pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.


> Fonctionnement de la loi
Pour bénéficier du dispositif de Robien, il vous suffit d'acheter un ou plusieurs logements et le(s) louer nu(s) (c'est-à-dire sans meubles), pendant une durée minimale de neuf ans.

Il est alors possible de déduire jusqu’à 65% du montant de l’investissement de son revenu imposable :

8 % par an au cours des 5 premières années ; 2,5% les quatre années suivantes (ce qui représente 50% au cours des 9 premières années) ; 2,5% pendant 2 x 3 ans (à condition de continuer à louer le bien selon les conditions du dispositif de Robien). Vous pouvez donc déduire 65% du prix d’achat sur 15 ans.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le montant de l'acquisition se compose du prix du logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, frais d'agence, droit de timbre, TVA, etc...

Vous avez également la possibilité de déduire les charges liées à l’investissement (frais de gestion, assurance, taxe foncière, etc.) et notamment la totalité des intérêts et frais d’emprunt pendant la période de remboursement, d’où l’intérêt d’avoir recours au crédit pour maximiser la défiscalisation.

Lorsque les charges sont supérieures aux loyers, le surplus de déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an maximum – hors intérêts d'emprunts. Les intérêts d'emprunts étant eux imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


> Avantages de la loi Robien
La base de calcul de la réduction fiscale est différente selon le type de logement. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers au titre de l'amortissement, pendant 9 ans, les montants suivants :8% de la base (prix et frais d'acquisition) les cinq premières années, puis 2,5 % de la base les quatre années suivantes, et enfin 2,5% pour 2 autres périodes de 3 ans (à condition de continuer à louer le bien selon les conditions du dispositif Robien).

Il est ainsi possible de déduire jusqu'à 65% du montant de l'investissement de son revenu imposable sur 15 ans.

De plus, vous avez droit à une déduction forfaitaire de 6% sur vos loyers imposables pendant toute la durée de l'amortissement.

Vous avez également la possibilité de déduire les charges liées à l'investissement (frais de gestion, assurance, taxe foncière, etc.) et notamment la totalité des intérêts et frais d'emprunt pendant la période de remboursement. Ainsi, il est possible de créer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an.

Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l'investisseur. Vous pourrez donc le louer à un de vos ascendants ou descendants s'ils ne font pas partis de votre foyer fiscal.
Pourquoi Investir et Défiscaliser ?
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Cela ne s'agit pas seulement de réduire ses impôts, d'investir dans du Robien, ou faire fructifier son argent en bourse et faire un placement immobilier...

Qu'il s'agisse d'un achat immobilier tel que l'achat d'un studio, l'achat d'un appartement ou l'achat d'une résidence secondaire, pour un investissement rentable et sécurisé vous devrez obligatoirement passer par un conseiller en gestion de patrimoine appellé aussi (Cgp, CGPI, Conseillers en gestion de patrimoine indépendant, Conseillers fiscales, Conseillers financiers, Conseils experts financiers, gestionnaire de patrimoine ou encore gestionnaire de porte-feuille et plus récemment Conseil en Investissement Financier, CIF).

Son rôle sera alors similaire sur de nombreux points à ceux de metiers comme celui d'une agence immobilere ou d'un agent immobilier, d'un courtier financier ou d'un courtier en assurance.

En effet, son domaine d'activité sera aussi large que cela, il développera donc l'immobilier de défiscalisation avec les lois de défiscalisation (Loi de Robien, Loi Malraux, Loi Girardin, LMP/LMNP/ZRR.Demessine/Monuments Historiques...) en adéquation avec votre investissement( Profil Investisseur), de l'investissement en bourse, pour comprendre la bourse, apprendre la bourse et enfin investir en bourse.

L'assurance et une autre de ses stratégies d'investissement pour le rendement de votre argent et permettre d'optimiser son patrimoine(Assurance_vie, PERP, Plan Epargne Retraite Prévoyance).

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